Energía solar en apartamentos y conjuntos residenciales

Más de la mitad de los colombianos en ciudades grandes vive en apartamento, y la pregunta llega siempre: “¿la energía solar es solo para casas?”. No. Hay tres caminos para tener energía solar en propiedad horizontal, con distintos niveles de complejidad, ahorro y trámite. Esta guía los explica de menor a mayor escala, con lo que dice la normativa colombiana y con precios de referencia.

Camino 1: el balcón (pequeña escala, cero trámites con la copropiedad)

Los kits solares de balcón (también llamados plug-in o de enchufe) son uno o dos paneles de 400-800 W con un microinversor que se conecta a un tomacorriente del apartamento. Producen de día, y esa energía la consumen los electrodomésticos que estén encendidos en ese momento (nevera, router, cargadores), reduciendo lo que tomas de la red.

Lo que hay que saber:

• Ahorro real: con 800 W bien orientados y 4,5 horas sol pico, unos 60-90 kWh al mes. A un costo unitario de $900-1.000, son $55.000-$90.000 menos en la factura.
• Excedentes: si produces más de lo que consumes en ese instante, el medidor convencional no lo acredita (y algunos medidores antiguos incluso lo suman como consumo). Sin trámite de medición neta no vendes nada.
• Normativa: la conexión de generación a través de un tomacorriente no está expresamente contemplada en el RETIE para uso residencial y muchos operadores no la reconocen. En la práctica se instala como un sistema de muy baja potencia, pero conviene hacerlo con microinversor certificado y protecciones, y no esperar un reconocimiento formal del operador.
• Reglamento de propiedad horizontal: los balcones y fachadas son bienes comunes de uso exclusivo. Colgar paneles en la fachada suele requerir permiso de la administración o la asamblea por afectar la estética.

Es la opción para quien quiere empezar con poco (los kits pequeños se describen en kits solares) y acepta un ahorro modesto.

Camino 2: zonas comunes del conjunto (el más rentable)

El techo del edificio y las cubiertas de parqueaderos son bienes comunes, y las zonas comunes consumen mucho: ascensores, bombas de agua, iluminación de pasillos y parqueaderos, portería, piscina, gimnasio, planta de emergencia. Ese consumo va a un medidor separado que paga la administración con tarifa comercial, es decir, con contribución del 20 %: cada kWh evitado vale más que en un apartamento.

Cómo funciona:

1. La administración o el consejo pide un estudio de consumo de las zonas comunes (12 meses de facturas).
2. Se dimensiona un sistema en el techo o sobre los parqueaderos, con paneles bifaciales si la estructura es elevada.
3. La asamblea aprueba la inversión (mejora útil sobre bienes comunes, mayoría según el reglamento y la Ley 675 de 2001) y su financiación: fondo de imprevistos, cuota extraordinaria o crédito verde a nombre de la copropiedad.
4. Se instala, se obtiene la certificación RETIE y se conecta bajo medición neta al medidor de zonas comunes.
5. El ahorro reduce el gasto de administración; en muchos conjuntos, el sistema se paga en 4-6 años y luego baja la cuota o libera presupuesto.

Referencia de mercado 2026: un conjunto mediano con zonas comunes de 3.000-4.000 kWh/mes necesita unos 25-30 kWp, con una inversión de $70-$100 millones COP llave en mano. Los proyectos de este tamaño se cotizan como comerciales; ver energía solar para empresas.

Ventaja adicional: la copropiedad es persona jurídica y puede acceder a los beneficios de la Ley 1715 en la parte que le aplique (exclusión de IVA y exención de aranceles sobre los equipos, y deducción de renta si tiene actividad gravada).

Camino 3: autogeneración colectiva (compartir el techo entre apartamentos)

La regulación colombiana (CREG 174 de 2021 y resoluciones posteriores) contempla la autogeneración colectiva: varios usuarios conectados al mismo transformador comparten un sistema y reparten la energía generada según porcentajes definidos en un acuerdo. Es el equivalente a que 20 apartamentos “compren” cada uno una parte del sistema del techo y vean el descuento en su propia factura.

Es la solución más justa y la más compleja:

• Necesita un acuerdo entre participantes (quién invierte cuánto, cómo se reparte la energía, qué pasa cuando alguien vende el apartamento).
• El operador de red debe implementar el reparto en la facturación; la disponibilidad y los tiempos varían por operador y ciudad.
• La ingeniería y la gestión administrativa son mayores que en un sistema para zonas comunes.

En 2026 hay proyectos funcionando, pero es una figura todavía en maduración. La recomendación práctica es empezar por las zonas comunes y explorar la colectiva en una segunda fase, cuando el conjunto ya tenga experiencia con el sistema y con el operador.

Lo que dice el reglamento de propiedad horizontal

La Ley 675 de 2001 es clara en dos cosas: el techo y las fachadas son bienes comunes, y cualquier obra sobre ellos requiere autorización de la asamblea (mayoría calificada si se considera modificación de bienes comunes). Nadie puede instalar paneles en el techo del edificio por cuenta propia, aunque viva en el último piso, sin ese permiso. En cambio, un sistema que beneficia a la copropiedad entera suele aprobarse sin dificultad si se presenta con números: consumo actual, inversión, ahorro anual, años de retorno y garantía.

Qué necesita el techo de un edificio

• Área útil sin sombras de tanques, cuartos de máquinas, antenas y edificios vecinos entre las 9 y las 15 h. Cada kWp necesita 5-6 m².
• Acceso seguro para instalación y mantenimiento, y un estudio estructural si la cubierta es liviana.
• Impermeabilización: la estructura debe anclarse sin comprometer la cubierta; en losas planas se usan estructuras lastradas sin perforar.
• Distancia al tablero de zonas comunes: define el cableado y las protecciones.

Un instalador serio hace una visita técnica antes de cotizar; el proceso completo está descrito en instalación de paneles solares.

En resumen

En apartamento, el ahorro solar grande no está en tu balcón sino en el techo del conjunto: un sistema para zonas comunes se aprueba en asamblea, paga tarifa comercial con contribución y se recupera en pocos años, y baja la cuota de administración de todos. El kit de balcón es un buen primer paso individual y la autogeneración colectiva, la meta a mediano plazo. Si eres parte del consejo o la administración, el primer paso es reunir 12 meses de facturas de zonas comunes y pasarlas por la calculadora de ahorro.